房屋多次轉(zhuǎn)租，應(yīng)該如何辦理涉稅事項
案例
A投資公司參與B市工人文化宮（位于河南?。┥壐脑祉椖客顿Y合作。其中，沿街商業(yè)性用房項目已達到預(yù)定可使用狀態(tài)，該公司擬將其全部用于對外出租經(jīng)營。該公司財會人員對于租金收入應(yīng)繳納營業(yè)稅的認識一致，但對是否繳納房產(chǎn)稅卻存在兩種觀點。一種觀點認為，沿街商業(yè)房是投資公司投資建成，投資公司應(yīng)是產(chǎn)權(quán)所有人，如出租經(jīng)營，應(yīng)繳納營業(yè)稅，還應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。另一種觀點認為，沿街商業(yè)房是投資公司投資建成，但投資公司不是產(chǎn)權(quán)所有人，而是經(jīng)營使用人，如出租經(jīng)營，應(yīng)繳納營業(yè)稅，不應(yīng)再繳納房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅應(yīng)由產(chǎn)權(quán)所有人即B市工人文化宮繳納。哪種觀點正確呢？
分析
新建成的工人文化宮沿街商業(yè)性用房，如出租經(jīng)營，根據(jù)營業(yè)稅、房產(chǎn)稅相關(guān)稅法規(guī)定，應(yīng)繳納營業(yè)稅和房產(chǎn)稅。營業(yè)稅繳納好理解，只要提供應(yīng)稅勞務(wù)，取得收入，就應(yīng)該繳納營業(yè)稅。至于房產(chǎn)稅應(yīng)由誰繳納，必須先弄清沿街商業(yè)性用房的產(chǎn)權(quán)歸誰所有。根據(jù)B市工人文化宮（甲方）和A投資公司（乙方）簽訂的《B市工人文化宮升級改造項目投資合作框架協(xié)議書》第五條“本項目所需資金全部由乙方進行投資，甲方配合乙方進行項目報建、審批及建設(shè)過程中的關(guān)系協(xié)調(diào)”、第六條“乙方的投資從沿街商業(yè)建筑的經(jīng)營收益中收回”、第八條“根據(jù)協(xié)商，沿街商業(yè)性用房建成后，建筑物所有權(quán)歸甲方，乙方擁有上述商業(yè)房35年的經(jīng)營權(quán)，即自20××年10月1日起至20××年9月30日止。期滿后，乙方應(yīng)將其完好交付甲方”等條款規(guī)定，顯然，工人文化宮沿街商業(yè)性用房的產(chǎn)權(quán)是歸甲方（B市工人文化宮）所有，乙方（A投資公司）僅擁有商業(yè)房35年的經(jīng)營權(quán)。
根據(jù)上述合作框架協(xié)議條款規(guī)定，再參照最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2005〕5號）第十四條規(guī)定，本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。第十五條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當認定合同無效。第二十四條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。第二十五條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當認定為房屋買賣合同。第二十六條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當認定為借款合同。第二十七條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當認定為房屋租賃合同。由于B市工人文化宮升級改造項目完成后的土地使用權(quán)和建筑物（含商業(yè)房）所有權(quán)均為甲方擁有，提供投資的乙方僅是取得商業(yè)房35年的經(jīng)營權(quán)，未發(fā)生《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的行為，且甲乙雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，所以，B市工人文化宮（甲方）和A投資公司（乙方）簽訂的《B市工人文化宮升級改造項目投資合作框架協(xié)議書》不是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，應(yīng)當認定為《房屋租賃合同》，甲乙雙方是租賃關(guān)系。B市工人文化宮升級改造投資合作項目不屬于營業(yè)稅法規(guī)中所說的合作建房行為，不適用國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）〉的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕156號）第十七條有關(guān)合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定。這種行為系甲方（B市工人文化宮）在一定時期內(nèi)向乙方（A投資公司）轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)，屬于營業(yè)稅法規(guī)中所說的租賃行為，乙方建設(shè)房屋的投資即為預(yù)付租金，相對也是甲方的預(yù)收租金。根據(jù)營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定，甲方（B市工人文化宮）應(yīng)按“租賃業(yè)”項目繳納營業(yè)稅，乙方（A投資公司）在享有房屋經(jīng)營使用權(quán)期間內(nèi)，又將房屋出租經(jīng)營，屬于轉(zhuǎn)租行為，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知》（國稅發(fā)〔1995〕76號）第五條規(guī)定，單位和個人將承租的場地、物品、設(shè)備等再轉(zhuǎn)租給他人的行為也屬于租賃行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅，乙方也應(yīng)按“租賃業(yè)”項目繳納營業(yè)稅。
至于房產(chǎn)稅應(yīng)由誰繳納的問題，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納”和河南省稅務(wù)局《關(guān)于房產(chǎn)稅、土地使用稅有關(guān)政策問題的通知》（豫稅函發(fā)〔1992〕12號）“房屋多次轉(zhuǎn)租，只就第一次出租時按租金收入征收房產(chǎn)稅。再轉(zhuǎn)租，不再征收房產(chǎn)稅，可按規(guī)定征收營業(yè)稅”等規(guī)定精神，B市工人文化宮（甲方）是商業(yè)房產(chǎn)權(quán)所有人，又是房屋第一次出租人，因此，B市工人文化宮在繳納營業(yè)稅的同時，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅；而A投資公司（乙方）不是商業(yè)房產(chǎn)權(quán)所有人，而是房屋承租人和房屋轉(zhuǎn)租人，不應(yīng)再繳納房產(chǎn)稅，只按規(guī)定繳納營業(yè)稅。