土地出讓金減免 契稅不因此減免
《契稅暫行條例》第四條規(guī)定：1.國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格。2.土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。3.土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。前款成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。概括來說，國有土地使用權出讓的契稅計稅依據(jù)，是以權屬轉移當事人簽訂的合同成交價或者核定的市場價格作為計稅依據(jù)。
但是，由于土地使用權轉移方式不同，定價方法各異，納稅人在歸集土地使用權出讓契稅計稅價格時難免有一些不清楚的問題。筆者認為，納稅人要特別注意以下三項費用。
減免土地出讓金不能減免契稅
《國家稅務總局關于免征土地出讓金出讓國有土地使用權征收契稅的批復》（國稅函〔2005〕436號）規(guī)定，根據(jù)我國《契稅暫行條例》及其細則的有關規(guī)定，對承受國有土地使用權所應支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。
例如，A企業(yè)2011年3月承受國有土地使用權，國家給予其照顧，減按應支付土地出讓金的70％征收，該企業(yè)實際支付140萬元，當?shù)匾?guī)定的契稅稅率為5％，則該企業(yè)應繳納的契稅＝140÷70％×5％＝10（萬元）。
需要說明的是，這里所說的土地出讓金，是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額）；或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款；或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。《國務院辦公廳關于規(guī)范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100號）第一條規(guī)定，國有土地使用權出讓收入是政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部土地價款，包括受讓人支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。土地價款的具體范圍包括：以招標、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權所確定的總成交價款；轉讓劃撥國有土地使用權或依法利用原劃撥土地進行經(jīng)營性建設應當補繳的土地價款；變現(xiàn)處置抵押劃撥國有土地使用權應當補繳的土地價款；轉讓房改房、經(jīng)濟適用住房按照規(guī)定應當補繳的土地價款；改變出讓國有土地使用權的土地用途、容積率等土地使用條件應當補繳的土地價款，以及其他和國有土地使用權出讓或變更有關的收入等。
成交價格中的行政事業(yè)性收費要計稅
《財政部、國家稅務總局關于契稅征收中幾個問題的批復》（財稅〔1998〕096號）第一條規(guī)定，根據(jù)我國《契稅暫行條例》第四條第一項及《契稅暫行條例細則》第九條的規(guī)定，土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣的計稅依據(jù)是成交價格，即土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據(jù)范圍。土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業(yè)性收費，屬于成交價格的組成部分不應從中剔除，納稅人應按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。
在此提醒納稅人，上述文件所說的成交價格中所包含的行政事業(yè)性收費，是指依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定或經(jīng)省以上財政部門批準，提供不以盈利為目的的服務所收取的費用。包括標的物在權屬轉移之前按規(guī)定應收取的評估、檢測、計量、鑒定、勘察、設計、咨詢、培訓等方面費用。
土地成交總價款中的土地前期開發(fā)成本不得扣除
《國家稅務總局關于明確國有土地使用權出讓契稅計稅依據(jù)的批復》（國稅函〔2009〕603號）規(guī)定，根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定，出讓國有土地使用權，契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益。對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權的，應按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。
《財政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）第一條規(guī)定，以協(xié)議方式出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。