解讀個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整及房產(chǎn)稅新政
???? 財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2011]12號(hào)），旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，就個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策作出明確。
通知強(qiáng)調(diào)，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
上述普通住房和非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)、辦理免稅的具體程序、購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間、開(kāi)具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購(gòu)買(mǎi)形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]172號(hào)）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
通知自今日起執(zhí)行，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2009]157號(hào)）同時(shí)廢止。
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中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓介紹，新公布的通知精神并不是第一次出臺(tái)，2006年出臺(tái)的“國(guó)六條”中就已經(jīng)規(guī)定，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，但部分省市并未徹底貫徹?！按舜纬雠_(tái)的政策只是進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了這項(xiàng)政策。”劉桓說(shuō)。
另?yè)?jù)中原地產(chǎn)張大偉介紹，目前本市部分區(qū)縣二手房轉(zhuǎn)讓實(shí)行的是“同差同全”的政策，即如果營(yíng)業(yè)稅按照差額繳納，個(gè)人所得稅也需同樣按照差額的 20%進(jìn)行繳納；如營(yíng)業(yè)稅按照全額繳納，所有稅費(fèi)均需按照全額進(jìn)行繳納，也就是營(yíng)業(yè)稅房值全額的5.5%，個(gè)稅房值全額的1%?！霸谀壳暗亩址渴袌?chǎng)上，買(mǎi)房人一般都選擇全額繳納的方式繳稅，以減少個(gè)稅?！睆埓髠フf(shuō)，“而‘同差同全’政策是否能繼續(xù)執(zhí)行，目前還不明朗?！?/span>
專家表示，5年內(nèi)營(yíng)業(yè)稅差額改全額對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不會(huì)造成太大影響。在交易環(huán)節(jié)加征營(yíng)業(yè)稅，并不能直接起到壓低房?jī)r(jià)的作用，但預(yù)計(jì)其他部委及各地方政府的落實(shí)新“國(guó)八條”政策將陸續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)調(diào)控將在年后明顯全面發(fā)力。（北京日?qǐng)?bào)）
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解讀重慶市征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅相關(guān)政策
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作為國(guó)家首批個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市，重慶定于1月28日正式試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅。
依據(jù)《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》、《重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》，重慶市征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅具有以下特點(diǎn)：
一、本次房產(chǎn)稅試點(diǎn)的區(qū)域有哪些？
本次房產(chǎn)稅試點(diǎn)的區(qū)域?yàn)橹鞒蔷艆^(qū)，包括渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)，含北部新區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。
二、本次個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策的征收對(duì)象包括哪些住房？
本次個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策的征收對(duì)象包括以下三類住房：
一是個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅；
二是個(gè)人新購(gòu)的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍（含2倍）以上的住房；
三是在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含第二套）以上的普通住房。
新購(gòu)住房是指《暫行辦法》施行之日起購(gòu)買(mǎi)的住房（包括新建商品住房和存量住房）。新建商品住房購(gòu)買(mǎi)時(shí)間以簽訂購(gòu)房合同并提交房屋所在地房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中心的時(shí)間為準(zhǔn)，存量住房購(gòu)買(mǎi)時(shí)間以辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí)間為準(zhǔn)。
三、什么是獨(dú)棟商品住宅？
獨(dú)棟商品住宅是指房地產(chǎn)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中在國(guó)有土地上依法修建的獨(dú)立、單棟且與相鄰房屋無(wú)共墻、無(wú)連接的成套住宅。
四、在重慶市無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作具體指什么？
無(wú)戶籍是指無(wú)重慶市戶籍，無(wú)企業(yè)是指在重慶市無(wú)獨(dú)資、絕對(duì)和相對(duì)控股的經(jīng)營(yíng)實(shí)體，無(wú)工作是指不在重慶市的各級(jí)行政事業(yè)單位、團(tuán)體，各類企業(yè)等經(jīng)營(yíng)實(shí)體就業(yè)。
五、主城九區(qū)年度新建商品住房成交建筑面積均價(jià)如何計(jì)算？
主城九區(qū)年度新建商品住房成交建筑面積均價(jià)是指對(duì)主城九區(qū)全年交易的各類新建商品住房按建筑面積統(tǒng)計(jì)的平均成交價(jià)格，由國(guó)土房管部門(mén)于次年1月在其網(wǎng)站上公布。
六、上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)如何確定？
上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)，按照我市國(guó)土房管部門(mén)公布的上兩個(gè)年度新建商品住房建筑面積均價(jià)算術(shù)平均計(jì)算。
例如：2009年、2010年我市主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)分別為4179元/平方米、5762元/平方米，因此，2011年上兩年度主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)為：（4179+5762）/2=4970.5元/平方米；2011年上兩年度主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)的2倍為9941元/平方米。
即： 在2011年1月28日-12月31日之間，凡購(gòu)買(mǎi)住房（含新建商品住房和存量住房）成交建筑面積均價(jià)在9941元/平方米（含）以上的住房均屬征收對(duì)象。
七、房產(chǎn)稅稅率是如何規(guī)定的？
本次房產(chǎn)稅稅率采取分檔稅率：一是獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%.二是在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%.
八、應(yīng)稅住房免稅面積是如何規(guī)定的？
納稅人在《暫行辦法》施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購(gòu)的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。
免稅面積以家庭為單位進(jìn)行扣除，一個(gè)家庭只能對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。
納稅人家庭擁有多套應(yīng)稅住房的，按時(shí)間順序?qū)ο荣?gòu)的一套應(yīng)稅住房計(jì)算扣除免稅面積，其中：納稅人家庭擁有多套《暫行辦法》施行前的獨(dú)棟商品住宅，允許納稅人選擇一套應(yīng)稅住房計(jì)算扣除免稅面積。
在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積。
九、扣除免稅面積以家庭為單位，如何認(rèn)定家庭情況？
按《暫行辦法》規(guī)定，家庭是指由應(yīng)稅住房的納稅人和與其共同戶籍的家庭成員組成的家庭。
十、如果第一套應(yīng)稅住房不足100平方米，第二套應(yīng)稅住房是否可繼續(xù)享受抵扣其不足100平方米的面積？
不能，按《暫行辦法》規(guī)定，一個(gè)家庭只能享受一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。
十一、應(yīng)納稅額的計(jì)算方式是什么？
應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價(jià)×稅率
其中：應(yīng)稅建筑面積=建筑面積－免稅面積
舉例：
1、存量獨(dú)棟商品住宅應(yīng)納稅額計(jì)算。假設(shè)某家庭擁有的第一套存量獨(dú)棟商品住宅建筑面積為400平方米，交易單價(jià)為16000元/平方米，其納稅額為：
?。?00-180）×16000×1%=35200元
2、新購(gòu)高檔住房納稅額計(jì)算。假設(shè)某家庭在2011年1月28日-12月31日之間，新購(gòu)了一套符合扣除免稅面積的應(yīng)稅住房，其建筑面積為180平方米，交易單價(jià)為10000元/平方米，其納稅額為：
?。?80-100）×10000×0.5%=4000元。
3、應(yīng)稅普通住房納稅額計(jì)算。假設(shè)在2011年1月28日-12月31日之間的應(yīng)稅普通住房建筑面積為80平方米，交易單價(jià)為7000元/平方米，其納稅額為：
80×7000×0.5%=2800元
十二、應(yīng)稅住房納稅在以后年度征稅時(shí)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓后是否重新確定計(jì)稅依據(jù)？
應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)。
應(yīng)稅獨(dú)棟商品住宅和新購(gòu)高檔住房在以后年度納稅或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其計(jì)稅交易價(jià)和稅率不變，仍按首次確定的計(jì)稅交易價(jià)和稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。
在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人擁有的普通應(yīng)稅住房轉(zhuǎn)讓后，仍屬征稅對(duì)象的，根據(jù)新的交易價(jià)確定稅率并計(jì)算應(yīng)納稅額。
十三、應(yīng)稅住房什么時(shí)間開(kāi)始計(jì)稅？
個(gè)人住房房產(chǎn)稅的計(jì)稅時(shí)間從取得應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)的次月起。稅款按年計(jì)征，不足一年的按月計(jì)算應(yīng)納稅額。
十四、個(gè)人房產(chǎn)稅繳納時(shí)間及地點(diǎn)是如何規(guī)定的？
個(gè)人住房房產(chǎn)稅按年征收，在每年的10月1日至10月31日由納稅人申報(bào)繳納。應(yīng)稅住房轉(zhuǎn)讓的，在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)一并征收當(dāng)年個(gè)人住房房產(chǎn)稅。
個(gè)人住房房產(chǎn)稅的納稅地點(diǎn)為住房所在地。納稅人有多處應(yīng)稅房產(chǎn)，且又不在同一地方的，應(yīng)按住房的坐落地點(diǎn)，分別向住房所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
十五、新購(gòu)新建商品住房為裝修房的，這部分價(jià)值是否扣除？
新購(gòu)新建商品住房為裝修房的，這部分價(jià)值在計(jì)稅時(shí)予以核定扣除。
十六、哪些應(yīng)稅住房不予扣除免稅面積？
1、在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人的應(yīng)稅住房不予扣除。
2、納稅人家庭擁有的第二套（含）以上的應(yīng)稅住房不予扣除。