解讀黑地稅函函[2010]33號(hào)：普通住宅與非普通住宅的判定標(biāo)準(zhǔn)
???? 2010 年5月，黑龍江省地方稅務(wù)局發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算工作有關(guān)業(yè)務(wù)問題的通知》（黑地稅函[2010]33號(hào)），該文一個(gè)突出特點(diǎn)是：從2009年1月1 日起至2010年12月31日止享受普通商品住房優(yōu)惠政策的住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：容積率在1.0以上，建筑面積在180平方米以下，價(jià)格在當(dāng)?shù)厣唐纷》科骄鶅r(jià)格1.5倍以內(nèi)。
普通住房標(biāo)準(zhǔn)先見于《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號(hào)）規(guī)定：“為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%.”
按照上浮20%比例計(jì)算，各地規(guī)定的普通住房標(biāo)準(zhǔn)一般不超過144平方米。黑地稅發(fā)[2007]119號(hào)文件規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)是：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格的1.4倍以下。
根據(jù)《黑龍江省人民政府關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場健康快速發(fā)展的若干意見》（黑政發(fā)[2008]127號(hào)）文件規(guī)定，為消除國際金融危機(jī)的影響，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，從2009年1月1日起至2010年12月31日止，享受普通商品住房優(yōu)惠政策的住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：容積率在1.0以上，建筑面積在180平方米以下，價(jià)格在當(dāng)?shù)厣唐纷》科骄鶅r(jià)格1.5倍以內(nèi)。享受普通商品住房優(yōu)惠政策的住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：容積率在1.0以上；建筑面積在180平方米以下；價(jià)格在當(dāng)?shù)厣唐纷》科骄鶅r(jià)格1.5倍以內(nèi)。
這樣，對(duì)于在黑龍江省從事開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)清算土地增值稅就有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，是按照140平方米還是按照180平方米確定普通住宅標(biāo)準(zhǔn)？黑政發(fā) [2008]127號(hào)文的有效執(zhí)行日期為兩年，自2009年1月1日起至2010年12月31日止，因此可以確定，在此期間開發(fā)銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目可以按照 180平方米確定是否普通住宅，不在此期間的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，即便是現(xiàn)在面臨清算，也不能適用180平方米的標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分是否普通住宅。
那么如何確定房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)銷售的始點(diǎn)呢？是按照規(guī)劃立項(xiàng)批復(fù)時(shí)點(diǎn)，還是按照施工開始日期，或者預(yù)售許可證下發(fā)日期呢？黑龍江省土地增值稅清算文件沒有提及。以不同的時(shí)點(diǎn)作為分水嶺對(duì)于清算會(huì)起到不同的影響。
在這里，借鑒《吉林省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（吉地稅函[2010]34號(hào)）文規(guī)定：自2008年12月1日起，普通住房面積標(biāo)準(zhǔn)全省統(tǒng)一調(diào)整至144平方米以下，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)上浮20%. 土地增值稅政策規(guī)定的“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”面積和價(jià)格，按上述“普通住房”標(biāo)準(zhǔn)掌握。對(duì)2008年12月1日以后新開工的開發(fā)項(xiàng)目按新規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，對(duì)此之前已經(jīng)開工的開發(fā)項(xiàng)目，仍按原規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。開工時(shí)間以取得建筑工程施工許可證時(shí)間為準(zhǔn)。各地要按照標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格區(qū)分普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和商用房等不同類型房地產(chǎn)，及時(shí)清算土地增值稅。所以，判定2009年1月1日之后開發(fā)銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目是否屬于普通住宅，以該項(xiàng)目取得《建筑工程施工許可證》日期來判斷具有一定的可操作性，在2008年12月31日之前取得《建筑工程施工許可證》的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，按照140平方米確定是否普通住宅，在2009年1月1日至2010年12月31日之間取得《建筑工程施工許可證》的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，按照180平方米確定是否普通住宅。2011年1月1日之后，就要看新的政策通知了。
不可否認(rèn)，黑地稅函[2010]33號(hào)文關(guān)于普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)劃分是在黑政發(fā)[2008]127號(hào)文促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢(shì)下的配套稅收政策，與現(xiàn)在的以稅收為重要手段的房地產(chǎn)調(diào)控政策不相吻合。所以，在2009年1月1日至2010年12月31日開發(fā)銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在2010年12月31日之后進(jìn)行土地增值稅清算是否仍然能按照180平方米判定是否普通住宅也要看房地產(chǎn)市場形勢(shì)的發(fā)展和具體政策的執(zhí)行情況了。