解讀國稅發(fā)[2010]220號：土地增值稅清算政策又增新內容
???? 《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號，以下簡稱“國十條”）要求發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調節(jié)作用。“國十條”要求財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。明確指出稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規(guī)定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。近日，國家稅務總局《關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號，以下簡稱《通知》）正式下發(fā)，進一步完善了土地增值稅清算政策，現(xiàn)將相關稅收政策解讀如下：
清算收入應以實際交易價格確定
《通知》明確在進行土地增值稅清算時，對已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；尚未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
《通知》是在“國十條”和各地細則均提及要加大土地增值稅清算的背景下出臺，意味著土地增值稅清算工作將從嚴執(zhí)行稅法規(guī)定。銷售收入的確定是土地增值稅清算中至關重要的一環(huán)，《通知》明確對未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入，這樣為土地增值稅清算奠定了堅實的稅源基礎。同時，尊重事實，對在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
質量保證金扣除以發(fā)票開具為依據(jù)
《通知》對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質保金，明確規(guī)定在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質保金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。所謂質保金，是指在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金。
房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除進一步細化
《通知》明確，對開發(fā)企業(yè)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，開發(fā)費用按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內計算扣除。
《通知》進一步明確，全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法計算扣除。具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，《通知》明確其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述兩種扣除辦法。而對已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，土地增值稅清算時，《通知》要求應調整至財務費用中計算扣除。
土地閑置費不得扣除
《通知》明確，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。
支付的契稅可按規(guī)定扣除
《通知》規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額” 中扣除。
拆遷安置用房視同銷售
《通知》明確拆遷安置土地增值稅計算問題，規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，并明確按《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，即按照下列方法和順序確認：1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2、由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。同時規(guī)定將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，《通知》進一步明確計入拆遷補償費；而回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
對開發(fā)企業(yè)采取異地安置，《通知》規(guī)定異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，即上述方法和順序計算并計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。對貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。
進一步明確轉讓舊房準予加計扣除期限問題
對納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，根據(jù)《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅 [2006]21號）規(guī)定，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，可依據(jù)條例規(guī)定按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除，此次《通知》進一步明確計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。這樣，在實際工作中更具可操作性。
清算補繳不加收滯納金
《通知》對納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，明確在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金。
近年來，國家稅務總局陸續(xù)下發(fā)了幾個涉及土地增值稅清算方面的文件，從2009年6月1日起《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā) [2009]91號）開始實施，該文件是對土地增值稅征收管理工作制定較完整的規(guī)范性文件，特別強調了稅務機關在清算中需要明確的管理事項以及清算審核的重點關注內容，加大了納稅人會計核算、發(fā)票管理、收入管理等涉稅風險，加之《國家稅務總局關于開展2010年稅收專項檢查工作的通知》（國稅發(fā) [2010]35號）中將房地產(chǎn)及建筑安裝業(yè)列為行業(yè)性稅收專項檢查對象，并明確作為指令性檢查項目，應當引起房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。