解讀國稅發(fā)[2009]31號：“新31號文”重在五處“變臉”
???? 完工的認定條件
“新31號文”規(guī)定，除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品完工認定只要符合3個條件之一的，就視為已經(jīng)完工，即：開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
“新31號文”對完工產(chǎn)品認定比“原31號文”強調(diào)了“除土地開發(fā)之外”的其他開發(fā)產(chǎn)品適用上述3個認定條件。
收入的稅務(wù)處理
新會計準則將權(quán)責發(fā)生制作為會計基礎(chǔ)。但從企業(yè)課稅角度考慮，僅以權(quán)責發(fā)生制為基礎(chǔ)是不夠的，因為一旦確定收入，納稅人在一定期限內(nèi)必須將稅款繳納入庫。當納稅人有較強的支付能力時，即使在會計上按照權(quán)責發(fā)生制沒有確認為所得，在稅收上也要按收付實現(xiàn)制征收稅款入庫；當納稅人沒有現(xiàn)金流入、無支付能力時，即使在會計上按照權(quán)責發(fā)生制應(yīng)當確認為所得，在稅收上也可考慮按收付實現(xiàn)制不征收稅款入庫。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入，在沒有辦理完工決算的情況下，在會計上雖未確認為收入，也同樣要對預(yù)售收入征收企業(yè)所得稅。而對企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)和提供勞務(wù)等，持續(xù)時間跨越納稅年度的，則按照納稅年度內(nèi)完工進度或者完成的工作量確定收入的實現(xiàn)。
成本、費用怎扣除
“新31號文”要求“必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本?！辈煌凇霸?1號文”作出的“必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限”的規(guī)定。
計稅成本的核算
“新31號文”對“原31號文”概括性的表述“開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用，包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等”進行了細化，明確了開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的具體內(nèi)容，為加強會計核算和夯實稅基打下了堅實的基礎(chǔ)。
企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計量與核算。直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象；共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，按受益原則和配比原則分配至各成本對象，具體有4種分配方法：占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價法。
特定事項的特別規(guī)定
1.合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目的處理?！靶?1號文”在“原31號文”的基礎(chǔ)上明確規(guī)定，企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。
凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理：企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進行相關(guān)的稅務(wù)處理。
“新31號文”不再要求投資方“憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機關(guān)出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅”與新《企業(yè)所得稅法》相關(guān)規(guī)定保持一致性。
2.將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的處理。企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，投資企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。