解讀國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)：成本費(fèi)用扣除政策
???? 成本費(fèi)用是每個(gè)企業(yè)永恒的關(guān)注?！靶?1號(hào)文”出臺(tái)后，歸納相關(guān)的特殊扣除政策，正可為企業(yè)納稅籌劃驅(qū)散迷霧。
期間費(fèi)用的扣除
1.營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅，按實(shí)際計(jì)提數(shù)額在當(dāng)期扣除。但根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第8條規(guī)定，允許扣除與取得收入的稅金是指企業(yè)實(shí)際支出的稅金，因此，企業(yè)應(yīng)繳納的上述稅金只有在當(dāng)期繳納才能扣除，如果企業(yè)超過(guò)匯算清繳期仍未繳納，則不能允許在當(dāng)年的所得稅前扣除。
2.對(duì)尚未出售的已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。
3.將已計(jì)入銷(xiāo)售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門(mén)、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除，未計(jì)入收入的不允許扣除。
4.采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，凡約定企業(yè)為購(gòu)買(mǎi)方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷(xiāo)售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。
5.企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不 超過(guò)委托銷(xiāo)售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。
6.企業(yè)發(fā)生的利息支出按以下規(guī)定處理：企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。
企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理地分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。
企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷(xiāo)或 在稅前扣除相關(guān)的利息支出。
7.企業(yè)因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。
8.企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（以成本對(duì)象為計(jì)量單位）整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。
9.企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用時(shí)，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷(xiāo)售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。
成本的扣除
1.房產(chǎn)開(kāi)發(fā)分自行開(kāi)發(fā)和委托開(kāi)發(fā)兩種形式，但不論采取哪種形式，土地及構(gòu)成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)體的設(shè)備購(gòu)置費(fèi)應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售時(shí)扣除。
2.房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須按規(guī)定核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅 成本、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。按當(dāng)期銷(xiāo)售面積和可售面積單位計(jì)稅成本計(jì)算確定已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，在當(dāng)期所得稅前扣除，計(jì)算公式為：可售面積單位計(jì)稅成本=成本對(duì)象計(jì)稅總成本÷成本對(duì)象總可售面積。
已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積×可售面積單位計(jì)稅成本。
例如：某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房500套，面積48000平方米，計(jì)稅總成本57600000元，已售出350套，面積32000平方米，則：可售面積單位工程成本=57600000÷48000=1200（元）已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=32000×1200=38400000（元）3.企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施成本按以下方法扣除： 屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按建筑面積進(jìn)行分配計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅成本，隨房產(chǎn)銷(xiāo)售面積計(jì)算扣除。
屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本，除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律視同建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其計(jì)稅成本在發(fā)生視同銷(xiāo)售的月份進(jìn)行扣除。
需要注意的是，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算方法、核算內(nèi)容、核算程序以及開(kāi)發(fā)成本的確認(rèn)、計(jì)量、分配等都作了詳細(xì)規(guī)定，企業(yè)只有按照這些規(guī)定進(jìn)行管理與核算，才能夠按上述方法進(jìn)行扣除。
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