房地產(chǎn)企業(yè)所得稅新老31號文逐條對照學習
???? 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)
《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知
國稅發(fā)〔2009〕31號
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各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：
為了加強從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特點，國家稅務(wù)總局制定了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
二○○九年三月六日
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法
學習：新31號文分為六章三十九條，并更名為**辦法，較原31號文**的通知更正式。但仍以國稅發(fā)的形式下文，如果是總局令的話，并同其他辦法統(tǒng)成為一個企業(yè)所得稅配套體系，就更加完善了。
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第一章 總 則
學習：本章共四條。
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第一條 根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。
學習：明確上位法。
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第二條 本辦法適用于中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)(以下簡稱企業(yè))。
學習：本條與原31號文第11條相對照：
1、明確了本辦法的適用范圍
2、與原31號文比較，有擴大和減少：
擴大：原31號文只針對內(nèi)資企業(yè)，新31號文對內(nèi)資、外資均有效；
減?。盒?1號文只針對房地產(chǎn)企業(yè)，原31號文房地產(chǎn)企業(yè)和臨時從事房地產(chǎn)的企業(yè)（取得房地產(chǎn)臨時資質(zhì)）和參與房地產(chǎn)項目的企業(yè)。
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第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：
學習：明確了完工條件，比原31號文第2條第一款比照，具體描述了各種開發(fā)產(chǎn)品的種類，但是：
1、新31號明確了除土地開發(fā)以外，更合理。但是土地開發(fā)的完工條件沒有進一步明確。
2、對于在建工程的轉(zhuǎn)讓沒有明確。
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(一) 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。
(二) 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。
(三) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
學習：基本與原31號文的三個條件相同，采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則。
對于已經(jīng)銷售的情況，在符合完工條件后在所得稅上就要確認收入結(jié)轉(zhuǎn)并結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本（第九條和第三十五條）。
相對應(yīng)的，在會計處理上，根據(jù)《收入準則》
第四條 銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：
（一）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；
（二）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制；
（三）收入的金額能夠可靠地計量；
（四）相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；
（五）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。
如何盡可能的在會計與稅務(wù)中取得一致，是一個需要探討的問題，前一陣子在視野的CPA板塊中對于萬科的收入確認原則也有過很大的爭議。
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第四條 企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理,并逐步規(guī)范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。
學習：
1、同原31號文一樣，明確了不得事先核定征收的問題，但是很多地方執(zhí)行起來有走形。
2、但根據(jù)31條，事后可以核稅；
3、對原31號文中的重復描述征管法35條，予以取消。
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第二章 收入的稅務(wù)處理
學習：本章共六條。
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第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。
學習：
1、所得稅中代收費用，同營業(yè)稅、土地增值稅的規(guī)定和處理不完全一致；
2、張偉提出，可以考慮代理業(yè)。
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第六條 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：
學習：注意這個新增加的前綴，是否可以考慮本條對于未簽訂正式銷售/預售合同的不適用本條？
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(一)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認收入的實現(xiàn)。
學習：繼續(xù)執(zhí)行原31號文的實際原則，但是存在先交房后付款的情況，這時候就可能會晚確認收入。
(二)采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。
學習：繼續(xù)執(zhí)行原31號文的約定與實際孰早原則。
(三)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。
學習：繼續(xù)執(zhí)行原31號文的實際原則。
(四)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：
1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。
2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。
3.采取基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。
4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。
學習：取消了原31號文中對于清單的規(guī)定，但前面四種方式仍以清單為依據(jù)，因此必要的話仍需要準備清單的相關(guān)資料，有備無患。
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第七條 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。
學習：
1、取消了對于自用視同銷售的規(guī)定，遵循了國稅函[2008]828號的規(guī)定；
2、注意與24條對照使用
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確認收入(或利潤)的方法和順序為：
(一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；
(二)由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；
(三)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。
學習：方法參照了《征管法實施細則》第五十五條的內(nèi)容，同原31號文也保持一致。但在新31號文預計計稅毛利率較原31號文下降五個百分點的情況下，仍保持15%的成本利潤率，偏高。
第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定:
學習：還是那個老問題：毛利率還是利潤率？預交的時候是否可扣除營業(yè)稅？
按照第九條的計算過程，個人認為不可以。
(一)開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。
(二)開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。
(三)開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。
學習：前三項下調(diào)了五個百分點，雖然最終確認收入的時候所得稅率沒有變化，但是畢竟可以緩解開發(fā)單位的資金壓力，利好消息。
(四)屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
學習：比原31號文增加了限價房和危改房兩類，但沒有對這三類房屋進行定義和限定。
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第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。
學習：
1、在完工后計算差額的時候，也沒有提出營業(yè)稅金的問題，雖然在第12條中另行提出，但總沒有在本條中同一順序提出為好；
2、沒有考慮到稅率差異的情況。計算收入的差額，同計算預繳稅和應(yīng)繳稅的差額，在稅率變化的情況下是兩個結(jié)果的。這個問題在申報表已經(jīng)體現(xiàn)出來了。
在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。
學習：新31號文刪除了鑒定報告的具體要求，但原31號文中的內(nèi)容要求仍有參考意義，因為畢竟上文中有一個兜底條款（稅務(wù)需要的其他資料）。
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第十條 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。
學習：
1、刪除了原31號文中關(guān)于承租方如何處理帳務(wù)的規(guī)定，完全按照第二條的規(guī)定（畢竟承租方與本辦法沒有直接關(guān)系）；
2、對于“預租”，感覺表述并不準確；
3、注意，租金收入確認收入的原則，同會計確認的原則不一致；
4、刪掉了草稿中的一句話（承租方支付的預租費用同時按租金支出進行稅前扣除）。
第三章 成本、費用扣除的稅務(wù)處理
學習：本章共十四條。
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第十一條 企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。
學習：雖然同原31號文相比變換了語言和順序，但是幾個區(qū)別的本質(zhì)是一樣的：
1、期間費用與開發(fā)成本/開發(fā)產(chǎn)品；
2、開發(fā)會計成本和計稅成本；
3、已銷產(chǎn)品和未銷產(chǎn)品計稅成本；
4、已完工產(chǎn)品和未完工產(chǎn)品計稅成本（張偉增加）
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第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。
學習：注意幾個問題：
1、預交的營業(yè)稅金及附加的扣除期；
2、預交的土地增值稅的扣除期；
3、土地增值稅有一定的清算期，如果跨期如何執(zhí)行？
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第十三條 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進行處理。
學習：對于這一條，無話可說。感覺起草人員也是無話可說了。
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第十四條 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：
學習：這一條有一定的欺騙性。貌似合理，但與25條和29條對照，會發(fā)現(xiàn)簡單的算術(shù)平均法計算成本是不完全正確的。
正確的理解是，先確定成本對象，然后才能在某一成本對象內(nèi)進行分攤。千萬不要理解成在所有的總成本中進行算術(shù)分攤。
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可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積
已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
學習：勇于造詞精神又一次得到體現(xiàn)，工程成本、總可售面積，已實現(xiàn)銷售的可售面積，用詞不規(guī)范。
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第十五條 企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品(包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備)進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據(jù)實扣除。
學習：注意維修的責任問題，注意應(yīng)由乙方承擔的維修或者質(zhì)保期內(nèi)的責任或者由保險公司承擔的責任劃分問題。
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第十六條 企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。
學習：去掉了原31號文和草稿中都有的一句話（代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除），與第5條和第31條第3款相對應(yīng)。
第十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：
學習：引用張偉的分類方法：
對于公建配套設(shè)施，大體上分為三類內(nèi)容：
1、作為公共配套設(shè)施。意味著可以扣除成本。
2、作為開發(fā)產(chǎn)品。作為單獨的成本對象，要同銷售收入相配比，未銷售前不得扣除成本。
3、自建固定資產(chǎn)。不能將成本在成本對象前扣除。
但這這三種分類本身不矛盾，也可以相互轉(zhuǎn)換。
(一)屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。
學習：同原31號文一樣，存在一定的法律上的障礙，即如何確定產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主（目前業(yè)主委員會并不是一個法律主體），取得不了產(chǎn)權(quán)證。
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(二)屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。
學習：本條指示規(guī)定了單獨核算的問題，對于是否可以和如何進入成本，依然沒有明確。
此外，在計算成本的時候，除了本身的建安成本以外，土地等成本是否也要相應(yīng)的分攤？
第十八條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當期應(yīng)納稅所得額。
學習：這里注意兩個問題：
1、成本：建造成本，這個詞挺通俗，但是同在這里容易引起混淆
2、當期：這個給了一定的選擇性，可能同所得稅匯算期相同，也可能不同。
第十九條 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金(擔保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。
學習：直接引用張偉的資料：
1、業(yè)主斷供在會計上是一種或有事項，而稅收遵循確定性原則，因此按揭保證金不能在所得稅前作為預計負債在稅前扣除。
2、根據(jù)相關(guān)性原則的要求，企業(yè)向其它企業(yè)提供同其經(jīng)營無關(guān)的擔保損失不允許在所得稅前扣除，但是開發(fā)企業(yè)為購買方提供的按揭擔保，屬于同企業(yè)有關(guān)的擔保，允許在所得稅前扣除。
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第二十條 企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機構(gòu)的銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入10%的部分,準予據(jù)實扣除。
學習：延續(xù)原外資房地產(chǎn)中的規(guī)定，國稅發(fā)【2001】242號文件第八條和國稅發(fā)【1999】第242號第二條，但注意可能存在的相對應(yīng)的資料要求。
同時，注意相對應(yīng)代扣代繳的營業(yè)稅和所得稅問題。
第二十一條 企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：
(一)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。
學習：較原31號文的說法有一定的變化，本條突出了會計準則的重要性。。
(二)企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。
學習：較統(tǒng)借統(tǒng)貸的國稅函[2002]837號更寬松一些，沒有限制在企業(yè)集團或核心企業(yè)，放松至成員企業(yè)即可。
原31號文中第八條第二款第11小條中的內(nèi)容，由于新所得稅法及121號文的實施，予以刪除。
第二十二條 企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。
學習：
1、刪除了原31號文中關(guān)于土地閑置費的問題。但參照第27條第1款，仍可在土地征用及拆遷中核算。
2、只規(guī)定了無償，對于低價收回的情況，以及土地上有建筑物的情況，沒有規(guī)定。
第二十三條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品(以成本對象為計量單位)整體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。
學習：
1、明確了整體報廢，那部分報廢的情況呢？
2、明確了需要審核；
3、是否可以用此條來操作售樓處和樣板房？
第二十四條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。
學習：本條的用意是避免企業(yè)轉(zhuǎn)為自用，提折舊人為調(diào)節(jié)利潤。
但12個月經(jīng)常容易跨期，所以本條的實際操作性有限。如果不跨期的話，折舊與否又沒有實際意義（成本+費用的總額是一樣的）。
此外，本條只明確了自用的折舊問題，但對于出租的折舊問題沒有明確，第10條也只是說了確認收入的問題。
第四章 計稅成本的核算
學習：本章共十一條。
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第二十五條 計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品(包括固定資產(chǎn)，下同)過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。
學習：
1、看來要突出計稅成本的概念；
2、由于所得稅的特點，計稅成本包括當期全部計入銷售成本進行抵扣的，也包括在開發(fā)成本/開發(fā)產(chǎn)品核算在以后各期抵扣的，還包括固定資產(chǎn)通過折舊逐期抵扣的，共三種情況。
3、但對于所得稅來說，以上三種情況的影響程度和相應(yīng)的處罰是不一致的。
第二十六條 成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：
學習：確定成本對象的六項原則。
只有確定了成本對象，才能按照第14條在某一成本對象內(nèi)進行算術(shù)平均分攤，也是影響當期和今后各期成本/利潤的關(guān)鍵點。
所以，于無聲處聽驚雷，這一條看起來理論性很強，但是很關(guān)鍵！
(一)可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。
(二)分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。
(三)功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。
(四)定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算。
(五)成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。
(六)權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。
學習：銷售、分類、功能、定價、成本、權(quán)益，這六項原則，可以單獨使用，也可以幾項綜合使用，慢慢摸索吧。
成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。
學習：為了防止在數(shù)據(jù)出來以后在人為的調(diào)節(jié)成本，所以要求在開工前就約定下來，更考驗企業(yè)的功力。
第二十七條 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：
學習：規(guī)范了開發(fā)成本六項的內(nèi)容。
(一)土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。
學習：
1、包含了土地閑置費，即原31號文第12條的內(nèi)容；
2、大配套費也硬性規(guī)定在土地費用當中，按奧土地增值稅大部分參照所得稅的分類思路，此進行申報土地增值稅有利一些（可以降低其他四項的數(shù)值，相對于各地規(guī)定的四項成本單價不顯眼一些）。
(二)前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
學習：通常把前期，包括后期的一些規(guī)費都統(tǒng)一放在這里。注意不能包含保證金性質(zhì)的款項。
(三)建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。
(四)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。
(五)公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。
(六)開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。
學習：項目營銷設(shè)施建造費用？應(yīng)當說的是售樓處、樣板房，這樣子就不是期間費用了，而是進入到開發(fā)成本當中了。
第二十八條 企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下：
學習：參照張偉的核算七步驟：
1、確定成本對象；2、歸集開發(fā)成本；3、分配共同成本；4、分配已完工與未完工；5、分攤單位成本；6、計算銷售成本；7、后續(xù)二次調(diào)整。
(一)對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當期稅前扣除的期間費用。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預提費用和待攤費用進行計量與確認。
(二)對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本, 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。
(三)對期前已完工成本對象應(yīng)負擔的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。
(四)對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。
(五)對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當負擔的成本費用，應(yīng)按分別建立明細臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。
第二十九條 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計量與核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：
學習：共同成本分配的四種方法，可以選擇其一；比原31條多了直接成本法。
(一)占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。
學習：占地面積，最簡單的概念，但也是一個沒有明確的概念：啥是占地成本？對于一個項目的占地成本容易取得（土地證），但對于項目內(nèi)的某個單體，或者某一期（幾個單體），這個是沒有準確的定義和劃分的。那種常規(guī)理解的單體的投影面積就是占地面積的想法，是不準確的。
希望企業(yè)有可操作的空間。
1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。
2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。
期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負擔的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負擔的占地面積。
學習：這個計算公式，無話可說，不知道應(yīng)當如何操作了。
(二)建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。
1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。
2.分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。
(三)直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。
(四)預算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預算造價占期內(nèi)全部成本對象預算造價的比例進行分配。
第三十條 企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進行分配：
(一)土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。
學習：
對于很多地方來說，土地出讓金是按照建筑面積為計算單位，以樓面地價位單價計算得出的。這里卻規(guī)定成按占地面積，明顯不合理。
對于高層建筑來說，數(shù)值不合理。
土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預算成本進行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。
學習：可以按預算分配，突破“以票控稅”之一。
(二)單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進行分配。
(三)借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。
(四)其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。
第三十一條 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：
(一)企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理：
1．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品(包括首次分出的和以后應(yīng)分出的)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。
學習：
1、前面的標題是規(guī)范投入土地一方的，這里面又講到了接受土地一方，邏輯有問題，看來主體前提仍需要強調(diào)。
2、接受土地一方可以以換出開發(fā)產(chǎn)品的公允價值作為成本，按照土地增值稅的成本大部分隨同所得稅的思路，對企業(yè)有利。
3、需要注意加上相關(guān)的土地轉(zhuǎn)移過程中的稅費；
4、可以考慮拆遷回建按此處理；
5、注意確認的時點，特別是在有補價的情況，補價款可能會早于或晚于分出開發(fā)產(chǎn)品。
2．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。
(二)企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。
學習：注意存在市場公允價值和投資確認價值不相同的情況。
第三十二條 除以下幾項預提(應(yīng)付)費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。
學習：重大變化，可以預提的三種情況，突破“以票控稅”之二。
(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。
學習：
1、注意合同總金額，看來今后要提高合同總金額了；那個，修改合同后的合同總金額算不算？
2、證明資料充分，如何操作？
3、注意只明確了未最終辦理結(jié)算的前提，這句話的意思是未決算，還是決算了未付款？如果是前一種情況的話，那就需要注意了，決算了未付款不享受這一條。
(二)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。
(三)應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
第三十三條 企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。
學習：同第17條相對應(yīng)。
但是，仍然沒有明確利用人防的地下車場的問題
第三十四條 企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。
學習：
1、應(yīng)當是除了30條和32條以外
2、但是，如果出現(xiàn)收入已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)完畢，再計入計稅成本的情況？
3、允許取得合法憑證（無期限的限制），同部分地方對于未取得發(fā)票的規(guī)定不完全一致。
第三十五條 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。
學習：
1、第四條，不得提前核稅；本條，事后可以核稅；
2、同34條有一定的沖突；
3、選擇確定，似乎用詞不準確；
4、這里的核稅，對于跨期確認收入的項目來說，是單指針對本年度，還是本年及以后年度都核稅？
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第五章 特定事項的稅務(wù)處理
第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：
學習：合作開發(fā)的一種，相對規(guī)范的一種。
(一)凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方(即合作、合資方，下同)分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。
(二)凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理:
1. 企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。
2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進行相關(guān)的稅務(wù)處理。
第三十七條 企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：
學習：同31條相對應(yīng)
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企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品(包括首次取得的和以后應(yīng)取得的)的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。
第六章 附 則
學習：本章共兩條
第三十八條 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項開發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進行稅務(wù)處理。
學習：對于外資企業(yè)，如果有已經(jīng)完工為銷售的產(chǎn)品，如何處理？
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第三十九條 本通知自2008年1月1日起執(zhí)行。
學習：同草稿相比，刪除了一句話（此前沒有明確規(guī)定且尚未進行處理的稅務(wù)事項，按本通知執(zhí)行）。
這個時間，再次無語了。
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其他事項：
1、沒有像原31號文那樣對售樓處、樣板房的核算進行明確；
2、對于業(yè)務(wù)招待費、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費等原31號文中遺留的問題如何銜接進行明確；
3、對于原31號文中代建業(yè)務(wù)的規(guī)定進行了刪除；
4、對于回遷的業(yè)務(wù)處理，仍沒有明確；